Los Bancos y Cajas

Una cosa es comparar las mejores hipotecas del mercado y otra muy distinta poder acceder a ellas. De hecho este es uno de los problemas más graves que existen a la hora de contratar una buena hipoteca: que los criterios de riesgo son diferentes entre entidades y que cada sucursal, además, puede tener posiciones de riesgo diferentes.

Eso hace de la selección de una hipoteca un trabajo verdaderamente de orfebre financiero. Lo más triste es que mucha gente cree que su director de toda la vida le ofrecerá la hipoteca con mejores condiciones o que todas son iguales. Y ni una cosa ni la otra son ciertas.

Ni el director puede o quiere concederle la hipoteca más barata del mercado (no le pagan por eso, le pagan por rentabilizar su oficina) no todas las hipotecas son iguales.

Por tanto, el trabajo es doble:

Seleccionar las mejores hipotecas disponibles en el mercado, tanto mediante herramientas como el comparador hipotecario de Bankimia como visitando las oficinas de los diferentes bancos (ya que hay ofertas hipotecarias que la banca no publicita).
Profundizar en cada una de las hipotecas, y averiguar si éstas se adaptan a nuestra situación económica.
Intentaremos dar algunos consejos prácticos para poder elegir la hipoteca ideal para nosotros. Y para ello primero debemos tener claras nuestras fortalezas y nuestras debilidades en materia de riesgo para después saber a que préstamo hipotecario podemos acceder.

Fortalezas y debilidades en materia de riesgo hipotecario
El banco, básicamente, lo que quiere predecir es si le devolveremos el dinero prestado más los intereses de forma puntual y sin darle trabajo adicional. Los puntos que analiza son:

El importe de nuestros ingresos presentes.
La estabilidad de nuestros ingresos en el pasado y cómo estima que serán en un futuro.
Nuestras pautas de consumo e inversión y capacidad de ahorro.
Historial crediticio anterior.
Factores familiares y sociales, en cuando a posibilidad de aportar avalistas, dobles garantías, o que nos ayuden si tenemos problemas de pago, por ejemplo.
Factores subjetivos, como nuestra personalidad, profesionalidad, puntualidad, etc.
Veamos en cada caso que puntúa positiva y negativamente en la evaluación de riesgos:

Solicitar una hipoteca cuya cuota no supere el 30% de nuestros ingresos netos es algo que tiene muy en cuanta la entidad financiera. Si somos una pareja que gana 3.500 euros netos al mes y solicitamos una hipoteca cuya cuota no supere los 1.050 euros, no deberíamos tener problemas en este apartado. La clave, sin embargo, es que tipo de interés nos aplica el banco para hacer estos cálculos si queremos contratar una hipoteca a tipo variable.
Lo razonable es que tomaran un valor alto de euribor, ya que así sabríamos si somos capaces de afrontar subidas del referencial. Para una hipoteca a euirbor+075, tomar el euribor actual representa que podríamos pedir una hipoteca de unos 310.000 euros a 40 años.

Si calculamos la cuota con un euribor alto, pongamos que al 5%, con nuestro mismo sueldo de 3.500 euros sólo podríamos endeudarnos en unos 197.000 euros. Es importante hacer esta simulación; porque el euribor igual que baja sube, nunca debemos olvidarlo.

Si tenemos un contrato indefinido con muchos años de antigüedad o somos funcionarios, a priori somos el perfil que busca la banca. Si tenemos un contrato por obra o servicio, somos temporales o autónomos con pocos años de cotización, nuestras posibilidades de solicitar una buena hipoteca se viene abajo. En estos casos es muy probable que nos soliciten avales que refuercen la operación.
No deja de ser lamentable que se suponga que debemos cambiar nuestro modelo productivo, que pasa por potenciar a los emprendedores, y éstos sean los apestados de la banca, en general.

Muchas entidades nos piden los movimientos de las cuentas corrientes. Aparte de que no aceptarán clientes con descubiertos habituales, esta información permite valorar nuestras pautas de consumo e inversión: cuanto gastamos con la tarjeta de crédito, que seguros contratamos, nuestro nivel de ahorro mensual y un largo etcétera de información útil para el análisis de riesgo. Ser una persona ahorradora, que invierte su dinero y lo gasta equilibradamente son tarjetas de entrada a conseguir la mejor hipoteca que pueda ofrecer el banco.
Que un familiar firme como avalista o como hipotecante no deudor aportando su vivienda como segunda garantía tiene dos puntos positivos para el banco que analiza nuestro caso:
Le asegura que podrá intentar cobrar de más gente o tener más garantías si no pagamos la hipoteca.
Significa que nuestros familiares nos dan un importante voto de confianza, arriesgando sus ingresos y patrimonio por nosotros.
En cuanto a otros factores subjetivos, dependerá de cada director. Algunos valoran más determinadas actitudes de los potenciales clientes, como la puntualidad o la seriedad, y otros otras. Lo que deberíamos intentar transmitir en nuestra entrevista personal es que somos buenos trabajadores, que entendemos la importancia de contratar y pagar una hipoteca y que no vamos a dar problemas o excesivo trabajo a la oficina (es decir, que no somos excesivamente exigentes en determinadas cosas).
Los ahorros que aportamos a la operación acaban por determinar las posibilidades de obtener la mejor hipoteca o una menos buena. Sin ahorros, nos tendremos que olvidar de acceder a las mejores hipotecas del mercado, salvo que aportemos dobles garantías (y a veces no basta). Las hipotecas que superan el 80% de tasación son más caras que las que no tocan este límite.
Entre las hipotecas que financian hasta el 100%, hay tipos competitivos, pero la mayoría son más caras que las que no superan el 80%.

Dependiendo de nuestros puntos fuertes y nuestras debilidades crediticias deberemos negociar en base a mejores o peores condiciones. Lo que tenemos que tener muy claro es que las mejores hipotecas del mercado se ofrecen a los mejores perfiles económicos, en base a lo que estima el banco que es un buen perfil (que no tiene porque coincidir con la realidad).

Si ayer hablamos de la tarjeta de crédito que comercializaba el Barclays de gama normnal, con esta Tarjeta Business Oro nos referimos a la tarjeta de crédito de gama alta que comercializa la entidad para las empresas o personas jurídicas.

Realmente en cuanto a su funcionamiento operativo, asi como en el control del funcionamiento de la misma no difieren de la modalidad de Tarjeta Business Plata. Ya que el hecho que las separa es el mayor número de servicios y ventajas que lleva aparejada esta tarjeta de crédito.

Continúa siendo una tarjeta que permite gestionar el funcionamiento de la empresa bien mediante movimientos recibidos bien mediante Internet en cualquier momento. Barclays además permite emitir tarjetas vinculadas y especialmente pensadas para diferentes empleados, otorgando a cada una diferentes cuantías de riesgo.

En cuanto a los seguros asociados a su titularidad, si que permiten apreciar las diferencias entre ambas modalidades de tarjetas.

Seguros sin coste asociados a la titularidad de esta tarjeta:

Seguro de infidelidad por indebida utilización por parte de sus empleados.
Seguro en caso de extravío o robo.
Seguro de Accidentes de hasta 760.000 euros en caso de fallecimiento o invalidez, al viajar como pasajero en un transporte público abonado con esta tarjeta y por el importe de sus compras realizadas con la tarjeta hasta 6.010 euros por accidentes ocurridos durante su vida privada.
Seguro de Asistencia en viajes.

Banesto ha subrogado en 2010 unos 1.000 millones de euros de riesgo promotor, mientras que se ha adjudicado unos 500 millones de euros en suelo. De esta forma, la entidad ha reducido el riesgo promotor hasta los 5.453 millones. Además, la caída de los créditos a los promotores ha provocado un alza de la mora hasta el 24%. Por otro lado, la entidad que ahora preside Antonio Basagoiti asegura que ha vendido 2.700 viviendas de las que tenía adjudicadas en 2010.

La agencia de calificación Fitch ha concedido a CajaMurcia un rating BBB+, es decir, calidad aceptable, cuando anteriormente contaba con A+ (calidad buena), según el último informe que ha remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores después de analizar al grupo Banco Mare Nostrum en el que se integra. Fitch ha concedido al citado grupo, formado además por CajaGranada, Caixa Penedés y Sa Nostra, un rating BBB+ con perspectiva estable por una sólida franquicia de las cuatro cajas en sus regiones de origen, la adecuada gestión, una elevada diversificación de riesgo de crédito y el reducido riesgo de mercado.

El Banco Central Europeo (BCE) ha ampliado sus exigencias para prestar dinero a las entidades financieras de la zona euro, una reforma que será efectiva desde ya mismo y que prohibirá el uso de algunos activos de riesgo para respaldar los préstamos pedidos al organismo que dirige Jean Claude Trichet.

La institución europea da así un paso más en la retirada de las ayudas a la banca, un camino que inició a finales de 2009 con la finalización de algunas de sus subastas de liquidez extraordinarias y que pretende poner fin a la “adicción” de los bancos a sus ayudas.

El organismo, que mantuvo los tipos de interés en el 1% en su reunión de octubre, su nivel histórico más bajo para ayudar a la banca a financiarse, ha acometido algunos cambios técnicos en su normativa.

El Banco Central Europeo “ha mejorado” su formulación de medidas discrecionales para suspender, limitar o excluir bancos y sus activos “por razones de prudencia o impago”.

Sobre el rechazo de activos de riesgo, el Banco Central Europeo ha endurecido el criterio para aceptar bonos de titulización de activos (ABS, Asset-backed securities en inglés) como respaldo de los préstamos dados a los bancos.

Los ABS son instrumentos que sirven para agrupar paquetes de activos como hipotecas o préstamos al consumo que son difíciles de colocar en el mercado por si sólos. Aunque diversifican el riesgo, la titulización de hipotecas ‘basura’ junto con hipotecas de calidad provocó la crisis financiera.

En concreto, dentro de los bonos de titulización el BCE prohibe respaldar sus préstamos con derivados de swaps y sintéticos.

Los primeros son productos financieros que sirven para poner techo y suelo ante una variación de precios, desde una hipoteca a un contrato de futuros de materias primas.

El derivado sintético es otro instrumento financiero complejo que consiste en la combinación de varios instrumentos para crear uno diferente con nuevas caracteristicas como mayores rendimientos o protecciones frente a intereses. Suelen ser contratos firmados entre dos partes privadas, y han protagonizado uno de los últimos escándalos de la crisis: la estafa de los derivados sintéticos Abacus de Goldman Sachs y Paulson & Co.

Por otra parte, el organismo monetario ha mejorado la “coherencia” en el tratamiento de los casos en los que los bancos fallen el día que avalan una inyección de liquidez y los casos en los que fracasen sus garantías durante toda la vida de la operación.

Banco Guipuzcoano ha modificado al alza los tipos de interés aplicables a sus depósitos a plazo fijo contratables exclusivamente por Internet.

Las opciones puestas a su disposición por la entidad ofrecen diversos plazos dentro del horizonte de inversión de un año, con las siguientes rentabilidades:

Plazo 1 mes: 1,76% TAE
Plazo 3 meses: 2,01% TAE
Plazo 6 meses: 2,26% TAE
Plazo 1 año: 2,50% TAE

Requiriendo una inversión mínima de 1.000 €, este producto guarda un perfil de riesgo conservador, con rentabilidad conocida de antemano.

Si bien podemos observar una mejora considerable en los tipos de interés ofrecido, la propuesta de Banco Guipuzcoano, aún se encuentra muy lejos de la rentabilidad media para cada plazo ofrecida en el mercado.

Herrero Depósito Plus es una de las propuestas de productos combinados que comercializa Banco Herrero donde podrá aprovechar un depósito a 1 año + un fondo de inversión.Herrero Depósito Plus le ofrece por un importe mínimo de 600 € una imposición a 12 meses asociada a un fondo de inversión.La rentabilidad variará desde un 4,75% hasta un 7,5% TAE dependiendo del saldo que el cliente aporte y mantenga en dicho fondo durante el periodo de garantía del depósito y en el momento del vencimiento.4,75% TAE .Debe aportar y mantener un saldo medio en el fondo igual a lo ingresado en el depósito.6,00% TAE. Debe aportar y mantener un saldo medio en el fondo del doble de lo ingresado en el depósito.7,50% TAE. Debe aportar y mantener un saldo medio en el fondo del triple de lo ingresado en el depósito.En caso de que el saldo medio del fondo sea menor que el del depósito, incluso si no compra ninguna participación del fondo, o si decidiera disponer de su dinero antes del vencimiento, se le remunerará a un 0,50% TAE (0,50% nominal anual). La cancelación anticipada está permitida en todo momento antes del vencimiento.Esta oferta es válida para ingresos en efectivo, cheque o transferencia procedente de la otra entidad.Buena propuesta, un poco más arriesgada que las ofertas sin vinculación, pero si quiere conseguir algunos euros más con algo de especulación, vale la pena un poco de riesgo…

Caixa Catalunya nos oferta el Depósito Acumula, un producto estructurado que nos ofrece la posibilidad de obtener remuneraciones superiores a las de los depósitos tradicionales aunque con un mayor riesgo. Este producto tiene el 100% del capital garantizado y su remuneración viene vinculada directamente a la evolución de tres valores: Apple Inc, Microsoft Corporation y [...]