Los Bancos y Cajas

En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo“, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:

Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo.
Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial.
Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos. En la escritura también suele estipularse un tope a la subida del tipo de interés aplicable o “cláusula techo“.

Dos sentencias diferentes obligan a varias entidades financieras a eliminar las cláusulas de suelo de sus escrituras de préstamo hipotecario:

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla a finales de septiembre de 2010, obligando al BBVA, Caixa Galicia y Cajamar a eliminar las cláusulas de suelo y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivos contratos de préstamo hipotecario.
El Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011 obliga a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro.
No se trata de que marcar un tope a la subida del euribor aplicable (techo) y a la bajada (suelo) sea ilegal, lo abusivo se refiere a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario.

La Justicia, en primera instancia, no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 4%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos casos) y techos estadísticamente muy improbables (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Imaginemos que nos has revisado hoy la hipoteca con el euribor de marzo, que se ha situado en el 1,924%. Nuestra deuda pendiente es de 200.000 euros y nos quedan 30 años a euribor+0,5 para amortizar la deuda.

En la escritura de nuestro hipoteca resulta que tenemos un suelo del 4% y un techo del 12%. El interés de revisión sin la cláusula de suelo sería del 2,424%. Con el suelo nos aplican, nada más y nada menos, un 4%.

En lugar de pagar una cuota de la hipoteca de 782 euros, el banco nos cobrará 954. Esta letra pequeña de la hipoteca nos cuesta 172 euros mensuales, 2.064 euros al año. Y nos quedarán 29 años más de convivir con este incómodo inquilino.

¿Pueden los clientes cuyas escrituras de préstamos hipotecario incluyen esta cláusula ir a reclamar a sus bancos que las dejen sin efecto?
La respuesta, desgraciadamente, es negativa. Hasta que las entidades lleguen al Tribunal Supremo litigando y éste resuelva, no podremos exigir la eliminación de esta cláusula de todas las hipotecas en España.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio posible para el cliente.

Por el momento, negociar con el director de la sucursal para intentar que la entidad financiera nos quite la cláusula de suelo “por las buenas” o contratar los servicios de un abogado para que haga lleve esta negociación esperar. O bien esperar pacientemente a lo que diga el Tribunal Supremo.

Imagen | Nicolas Mamberti

El mes de marzo ha sido un mes marcado por una tendencia negativa en e el mercado de la subrogación, con la desaparición de tres hipotecas subrogación y el encarecimiento del tipo de interés de otros préstamos hipotecarios.

Caja España eliminó del mercado hipotecario la mejor hipoteca subrogación, la Hipotecambias con un interés del euribor + 0,25.

Más tarde las hipotecas que ocupan la tercera y cuarta posición, la Hipoteca SI de Novanca y la Hipoteca Ligera de CajaSur, también desaparecieron del mercado dejando un hueco que difícilmente se volverá a rellenar.

Hipoteca Interés del resto de periodos Plazo máximo Vinculación extra
Préstamo Vivienda Bonificado
La Caja de Canarias Euribor + 0,45 35 años Seguro de pagos protegidos
Hipoteca NARANJA
ING Direct Euribor + 0,49 40 años No
Hipoteca Activa Plus
ActivoBank Euribor + 0,49 40 años No
HipoteCambio db
Deutsche Bank Euribor + 0,55 30 años No
Hipoteca Uno-e
Uno-e Euribor + 0,59 35 años No
Ampliar hipoteca
ING Direct Euribor + 0,69 40 años No
Hipoteca Postal BanCorreos
BanCorreos Euribor + 0,69 30 años – Seguro de protección de pagos
- Plan de pensiones
Hipoteca Cambio de Banco Bonificada
Barclays Euribor + 0,95 35 años Plan de pensiones
Hipoteca Rompesuelo
la Caixa Euribor + 1,00 25 años Plan de pensiones
Trae tu hipoteca a BBVA
BBVA Euribor + 1,05 40 años – Seguro de pagos protegidos
- Plan de pensiones

Con la desaparición de algunas hipotecas y el encarecimiento de otras el ranking ha sufrido varias modificaciones.

El Préstamo Vivienda Bonificado de La Caja de Canarias pasa a ocupar el primer puesto con un interés de euribor+0,45.

La Hipoteca NARANJA de ING Direct ha pasado del sexto puesto a ocupar el segundo, siendo además la mejor hipoteca sin vinculación extra, con un interés del euribor+0,49.

La HipoteCambio db de Deutsche Bank que ocupaba la séptima posición actualmente está en la cuarta ya que mantiene su interés de euribor+0,55.

La Hipoteca Uno-e ha encarecido el tipo de interés que ha pasado del euribor+0,39 al euribor+0,59. Perdido posiciones pasando de la segunda a la quinta.

Barclays encareció la Hipoteca Cambio de Banco Bonificada pasando del euribor+0,75 al euribor+0,95. Dicho incremento no ha provocado ningún cambio en su posición manteniéndose en el octavo puesto.

Finalmente Trae tu hipoteca a BBVA también incrementó el diferencial pasando del euribor+0,85 al euribor+1,05 que le supone perder una posición y quedarse en el último puesto.

En una época en que las entidades podrían aprovechar las debilidades de sus competidores para captar clientes solventes mediante la subrogación, nos encontramos con una situación bastante diferente: empeoramiento generalizado de condiciones ofertadas. Tiempos aciagos los que nos han tocado vivir, en que el dinero no fluye ni para los hipotecados mejores de cada entidad.

Las entidades financieras que forman parte del Grupo Banco Sabadell (Sabadell Atlántico, Banco Herrero, Solbank y ActivoBank) han encarecido su catálogo de hipotecas con interés a tipo fijo.

Las hipotecas a tipo fijo han sufrido un incremento del tipo de interés: la hipoteca a 12 años ha incrementado el interés en 0,15 puntos porcentuales y el resto en 0,10.

Actualmente las hipotecas a tipo fijo del Grupo Banco Sabadell ofrecen los siguientes intereses en función del plazo máximo financiado:

Hipoteca a 12 años: 6,35%
Hipoteca a 15 años: 6,50%
Hipoteca a 20 años: 6,70%
Hipoteca a 25 años: 6,80%
Hipoteca a 30 años: 6,80%
Estas hipotecas permiten financiar hasta el 80% del menor valor entre el valor de tasación y de compra venta. Y en el caso que la hipoteca se destine a la adquisición de una segunda residencia el máximo será el 70%.

Es obligatorio cumplir con los requisitos para la concesión de la hipoteca:

Contratar el seguro de hogar.
Contratar el seguro de vida.
Este encarecimiento ha ampliado la brecha que hay entre las hipotecas variables y a tipo fijo; la seguridad de saber lo que pagas durante toda la vida del préstamo es cada vez más cara.

El sector financiero sigue capeando el temporal de la crisis e intentando captar depósitos para obtener liquidez, dejando en paro técnico a las novedades en préstamos hipotecarios. Tímidos avances en el préstamo personal, si bien sólo el finalista (para determinadas finalidades).

HIPOTECAS
El sector hipotecario parece que vive una tensa calma. Ninguna noticia que destacar esta semana.

DEPÓSITOS
ActivoBank nos da una alegría en el mar de lágrimas que es esta crisis y lanza el Depósito Activo a 24 meses, que ofrece una rentabilidad del 3,30 TAE, pudiendo elegir una liquidación de intereses periódica o a vencimiento.

BanCorreos incrementa su Depósito Amigo, plazo fijo anual que pasa a ofrecer entre un 2% y un 2,5% según vinculación del cliente. Paga los intereses a vencimiento.

Sale un nuevo depósito a un año de Deutsche Bank, el Depósito Confianza db; como viene siendo habitual, determina su rentabilidad según el compromiso del cliente con la entidad, variando la TAE del 2 al 3,30% según vinculación.

Cuarta emisión de la cesta de plazos fijos de Banco Caixa Geral llamada Depósito Platino; con las mismas condiciones y plazos que la anterior emisión, da hasta un 4,15% a 36 meses.

Llega la 67ª emisión del Depósito Doble de Caja Inmaculada. El 70% del dinero se invierte en un plazo fijo tradicional al 4,75% TAE a un año y el 30% restante en un producto referenciado a tres acciones (Telefónica, BBVA y Repsol YPF) a 36 meses.

CUENTAS
Banca Cívica lanza la E-cuenta Remunerada, que remunera los saldos al 3,66% TAE los 5 primeros meses y al 80% del euribor a partir de esta periodo.

PRÉSTAMOS
Caixa Galicia rema contracorriente bajando el interés de su On Préstamo Coche, que queda con un 6,45% fijo los dos primeros años y al Euribor + 4 los seis años restantes.

Caja Inmaculada encarece el interés de su Préstamo Bonificado Reforma Vivienda CAI, con un interés fijo los dos primeros años del 4,75% y del euribor + 3,60 (o 3,20 cumpliendo requisitos) los ocho años restantes (incremento muy significativo, ya que el anterior diferencial era del 1,90).

Novanca comercializa el nuevo Préstamo Renta, para financiar el pago de la Declaración de la Renta a sus clientes. El interés es del 5%, plazo de nueve meses y sólo para residentes en Madrid.

En el mercado bancario las hipotecas son lanzas y espadas y los depósitos los escudos y demás defensas. Si vemos mucho armamento en las levas y pocos escudos, podemos prever la fiereza del adversario. Si, en cambio, detrás de los enormes escudos no vemos asomar apenas armas y el ejército se parapeta detrás de sus defensas, el temor puede ser una de sus banderas.

Si trasladamos la idea a la banca, las entidades que ofrecen extra-tipos puede que lo hagan obligadas por su situación de debilidad (y deben escudarse en sus defensas que son los fondos propios) y las que inicien una campaña agresiva de hipotecas para buenos perfiles son las tropas envalentonadas del campo de batalla.

Si nos fijamos en la falta de campañas hipotecarias y las constantes novedades de depósitos, podemos concluir que en el campo de batalla no hay contendientes dispuestos a luchar y si muchos en actitud defensiva.

El Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad por abusivas de dos cláusulas aplicadas por el Banco Popular en sus contratos hipotecarios por el desequilibrio contractual que provocaban a favor de la entidad y en detrimento del cliente, según la sentencia dictada el pasado 2 de febrero.

En concreto, el tribunal anula la llamada cláusula de redondeo de las hipotecas y la que eximía a la entidad de la obligación de notificar al cliente el interés a aplicar antes de hacerlo.

“Ambas cláusulas son declaradas abusivas por no haber sido negociadas individualmente, causando en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato”, según explica el tribunal.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo desestima así el recurso de casación y el recurso extraordinario presentado por el banco por infracción procesal en materia de derecho de los consumidores contra la sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, que ya declaró la nulidad de estas cláusulas.

El Supremo rechaza la pretensión del banco de no aplicar a los préstamos hipotecarios la Ley de Condiciones Generales de la Contratación por el hecho de estar regulados por una Orden Ministerial del año 1994, que ya garantiza la información y protección de los hipotecados.

En cuanto a la aplicación de la cláusula de redondeo, el Supremo considera que el banco incurre en un “exceso meramente aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada en concepto de interés”.

La sentencia concluye que esto “provoca un desequilibrio importante” entre las partes, ya que “la posición del banco queda reforzada con la recepción de unos ingresos sin contraprestación y contrariamente se debilita la posición del prestatario que se ve obligado a pagar siempre en exceso sin recibir nada a cambio”.

La segunda cláusula anulada reza que “salvo en los casos que, por disposición legal, esté relevado de hacerlo, el banco comunicará a la parte prestataria, por cualquier procedimiento escrito, el nuevo tipo de interés aplicable a la operación, con carácter previo a su aplicación”.

En este caso, el Supremo concluye que la nulidad se produjo en el momento en que se incluyó esta cláusula recurrida, ya que en dicho instante el banco estaba relevado de la comunicación por una circular del Banco de España.

Sin embargo, con la aplicación de esta cláusula, la entidad otorgó al cliente “la convicción racional de la comunicación (del tipo de interés a aplicar), cuando debido a la circular, esta cláusula quedaba vacía de contenido”.

Acabamos el primer mes del año, un mes en el que un
gran número de depósitos de alta
rentabilidad se han dado
de baja o han situado su rentabilidad por debajo del 4%. A raíz de esto, las entidades han puesto toda la carne
en el asador para captar liquidez con estrategias que no perjudiquen tanto sus
márgenes de interés (la diferencia entre el tipo de interés que reciben cuando
prestan dinero y el tipo de interés que pagan por pedir prestado). La estrategia más utilizada es incrementar el
atractivo de los depósitos a largo plazo, como es el caso de Caja Navarra y
Cajasol. Otras medidas son las promociones en las cuentas nómina y el
lanzamiento de depósitos regalo.

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Hipotecas

1.
Barclays ha encarecido dos de sus hipotecas: la
Bonificada y la Tranquilidad. Con el cambio, sus diferenciales sobre el euribor
se sitúan ahora en el 0,75% y 0,69% respectivamente.

Depósitos

1.
La
Caixa ha
introducido un nuevo depósito regalo que remunera con un Robot aspirador.

2.
Banco
Popular ha
emitido un nuevo depósito que invierte la mitad del capital en un plazo fijo
anual al 4,50% y el resto, en un fondo de inversión que está referenciado a las
acciones de Telefónica, Banco Santander, Eni, Eon y Vodafone.

3.
Caja
Navarra ha
subido los tipos de interés de sus depósitos crecientes a 3 y 5 años
situándolos en el 3,53% y 4,02% TAE respectivamente.

4.
Caja
Inmaculada
ha bajado desde un 2,32% hasta un 2,11% TAE el tipo de interés del Depósito 18,
un plazo fijo a 18 meses.

5.
Cajasol ha emitido el Depósito 4×4,
un plazo fijo a cuatro años con un 4,00% TAE.

6.
Bilbao
Bizcaya Kutxa
ha referenciado a las acciones de Telefónica, Santander e Inditex la 53ª
emisión del Depósito Index.

7.
Caja
de Segovia
ha lanzado el Depósito Emoción, un depósito que rentabiliza los ahorros con un
regalo ecológico.

8.
Caja
Mediterráneo
eliminará de su cartera el 31 de enero dos depósitos con remuneración en
especie.

9.
Caja
de Ingenieros
deja de ofrecer esta semana sus depósitos referenciados a acciones alemanas,
los Depósitos Germany.

Cuentas

1.
Banca
Cívica ahora ofrece nuevas ventajas a aquellos que domicilien su nómina en la
entidad, entre ellas el regalo de un Netbook o un eBook tablet.

2.
Caja Inmaculada ha promocionado su cuenta para jóvenes
sorteando un viaje a Londres para 4 personas.

3.
Caja
Mediterráneo dejará de
ofrecer este mes la promoción que regala una Wii o un Netbook a aquellas
personas que cumplan unos requisitos de vinculación en alguna de cuentas
corrientes.

Préstamos

1.
Cajamar ha eliminado de su oferta el Préstamo
Solución al 0% nominal, dirigido a los clientes que necesitan hacer frente a
gastos puntuales.

Debido a la crisis económica, diferentes entidades financieras de este país aconsejaron a clientes con créditos hipotecarios, operaciones financieras o créditos, la formalización de contratos que garantizaban un tipo de interés máximo a pagar por las operaciones crediticias otorgadas por bancos y cajas.

La llamada permuta financiera de intereses o SWAP es un contrato mediante el que dos agentes económicos intercambian entre sí, periódicamente y durante un tiempo determinado, flujos de intereses.

Unnim ha reducido en 0,50 puntos porcentuales el diferencial de su Hipoteca Low Cost.

Es una hipoteca que se ofrece sólo a las personas que compren viviendas de su portal inmobiliario.

La entidad permite financiar el 100% del valor de compra durante 40 años y con posibilidad de 3 años de carencia de capital.

Los 3 primeros años se paga un tipo de interés fijo del 2,25%. A partir del cuarto año, las personas que cumplan todos los requisitos obtendrán un tipo de interés del euribor + 0,39%.

Los que no cumplan los requisitos, tendrán un incremento en el diferencial del 0,10% por producto no contratado, obteniendo como máximo un interés del euribor + 0,89%.

Esta hipoteca no tiene comisiones de apertura, ni de estudio, ni de cancelación anticipada, ni de amortización parcial.

La cantidad de casa embargadas se acumulan en el balance de las firmas y una forma de “deshacerse” de ellas es ofreciendo hipotecas más atractivas.