Los Bancos y Cajas

La entidad financiera Self Bank ha realizado modificaciones en dos de sus cuentas remuneradas: la Cuenta Euribor y la Super Cuenta Euribor.

Los cambios se han efectuado sobre el tipo de interés remunerado, mostrando una tendencia a la baja en el diferencial sobre el euribor. Este movimiento puede estar causado por el incremento que ha protagonizado el índice este último mes.

La nueva rentabilidad ofrecida es la siguiente:

Cuenta Euribor: euribor semanal+0,30 (1,50% TAE). Antes euribor semanal+0,60 (1,60% TAE).
Super Cuenta Euribor: euribor semanal+0.80 (2,00% TAE). Antes euribor semanal+1,10 (2,10% TAE).
Los dos productos remuneran 0,10 puntos porcentuales menos que antes. Sin embargo es posible que las recientes subidas del índice contrarresten esta bajada.

Destacar que las demás características de las cuentas bancarias se mantienen. Además, la entidad no ha modificado más condiciones de sus productos.

Las entidades financieras tienen en sus balances una cantidad de inmuebles elevada, por el incremento de embargos que se efectuaron a raíz de los impagos de las cuotas hipotecarias.

Este hecho ha provocado que bancos y cajas busquen alternativas para poder dar de baja de sus balances dichos inmuebles. Una forma es ofreciendo préstamos hipotecarios atractivos y condiciones de financiación preferentes; y así conseguir vender con más agilidad sus inmuebles.

De esta forma nos encontramos en que muchas de las hipotecas con mejores tipos de interés del mercado son las de pisos de bancos. Veamos en que posiciones se encuentran las hipotecas para adquirir pisos de bancos:

Hipoteca Tipo de interés Plazo máximo Financiación
Adquisición de viviendas
La Caja de Canarias Euribor + 0,35 40 años 100% compraventa
Low Cost
Unnim – 2,25% (3 años)
- Euribor + 0,39 40 años 100% compraventa
Euribor+0,45
Bankinter Euribor + 0,45 40 años 100% compraventa
INMOselección
Banco Pastor Euribor + 0,49 50 años 100% compraventa
ALISEDA
Banco Popular
bancopopular-e – Euribor + 0,25
(1 año)
- Euribor + 0,50 40 años 100% compraventa
+ gastos
Ligera db
Deutsche Bank – 2,75% (1 año)
- Euribor + 0,50 40 años 100% compraventa
Financiación de
Inmuebles Netmobilia
Sa Nostra – 3,00% (1 año)
- Euribor + 0,50 40 años 100% compraventa
Bonificada
Caixa Penedès – 3,50% (1 año)
- Euribor + 0,89 40 años 100% de tasación
Compra tu casa con BBVA
BBVA – 3,50% (3 meses)
- Euribor + 0,95 30 años 100% de tasación
Mediterranean
CAM Euribor + 1,00 40 años 100% compraventa
Caixa Geral
Banco Caixa Geral Euribor + 1,50 40 años 100% compraventa

Durante el mes de abril se han producido diferentes cambios ya que varias entidades financieras han incrementado los intereses de estas hipotecas:

La Hipoteca ALISEDA de Banco Popular disfrutaba de la primera posición, pero el mes pasado incrementó el interés inicial desde el euribor+0,10 al euribor+0,25 y del resto de periodos desde el euribor+0,30 al euribor+0,50. Con esta subida ha perdido posiciones colocándose en la quinta.
CAM modificó el interés de la Hipoteca Mediterranean, que anteriormente ofrecía un interés inicial del euribor+0,90 y para el resto un euribor+0,40. Actualmente ofrece un único tipo de interés para toda la vida del préstamo que es del euribor+1,00. Este cambio le ha hecho perder la cuarta posición para colocarse en la décima.
“Compra tu casa con BBVA” ha incrementado el tipo de interés de euribor+0,70 a euribor+0,95 aunque esta subida no le ha hecho cambiar su posición y se mantiene en la novena.
Con estos incrementos podríamos suponer que estas entidades han logrado vender varios pisos y por ello se han permitido incrementar el interés. O bien, que lo han incrementado porque la prima de riesgo de impago no les permitía mantener un interés tan reducido como el que había.

A partir de ahora quienes deseen contratar el Crédito Consumo con Garantía Hipotecaria de Ibercaja lo harán con un tipo de interés superior.

La entidad ha aumentado el interés del período inicial fijo de 12 meses del 7,70% al 7,85% y del período variable del euribor +2,80% al euribor +3,00% si se trata de la primera hipoteca y del euribor +3,05% al euribor +3,25% en caso de que sea la segunda hipoteca.

El resto de condiciones se mantienen:

Importe máximo a financiar del 60% del valor de tasación (máximo 250.000€).
Plazo máximo de 20 años.
Periodo de carencia de hasta 5 años.
Comisión de apertura del 1,00%.
Comisión de no disponibilidad del 0,00%.
La modalidad de pago puede hacerse mediante cuotas mensuales, trimestrales o semestrales.
El crédito que está destinado a financiar el gran consumo y otras necesidades familiares o personales permite además reunificar sus deudas en una sola.

La semana que hemos dejado atrás ha aguado el fervor religioso de muchos cofrades. Lo mismo les ha ocurrido a los clientes hipotecarios, que han visto encarecer los precios de muchos de los préstamos hipotecarios del mercado.

Para los ahorradores, en cambio, el Sol ha brillado con especial calor. Alcanzar un 4% de rentabilidad con un plazo fijo ya es una opción al alcance de muchos.

Hipotecas
Algunas entidades financieras están encubriendo el aumento de los diferenciales de sus hipotecas a tipo variable de una forma muy discutible: quitan los tipos de interés de sus páginas webs.

La explicación que dan a esta desaparición de información es que hacen ofertas personalizadas. Parece ser una excusa, ya que anunciar sus mejores hipotecas no implica que las ofrezcan en todos los casos. Lo que si está claro es que si no anuncian el tipo de interés de sus mejores hipotecas es que de mejores hipotecas deben tener poco.

UCI nos ha informado que incrementa en 0,3 puntos el tipo de interés de sus hipotecas para compra-venta. La Hipoteca Fácil referenciada al euribor, por ejemplo, pasa a ofrecer un euribor + 1,20.

Barclays, una entidad que nos tenía acostumbrado a hipotecas competitivas, empeora su oferta de forma muy destacable; si bien no lo anuncian en su web, nos han comunicado que su Hipoteca Tranquilidad pasa de euribor + 0,90 a euribor + 1,30. Su Hipoteca Cambio de Banco incrementa también el diferencial, ofreciendo este mes un euribor + 1,25 (con este diferencial no creo que vayan a captar muchas hipotecas para subrogación).

Otras entidades habrán encarecido también su oferta hipotecaria pero no son los transparentes que los clientes hipotecarios merecemos.

Depósitos
El Grupo Banco Sabadell retoca al alza los tipos de interés de sus Depósitos online; destacable el incremento del plazo fijo a un año, que ofrece un 3% TAE. Por otra parte incorpora un producto de ahorro destinado a captar nuevos clientes: el Depósito Bienvenida, a un año y con una TAE del 3,25%.

Banco Inversis también incrementa los tipos de los depósitos a plazo fijo; el depósito a un año ofrece ahora un 1,75% TAE.

Caixa Galicia ofrece un depósito asimilable a las cuentas remuneradas, el Depósito Total Disponibilidad, con un plazo de 6 meses renovable y 1,75% TAE.

BBVA compite en la remuneración del ahorro con los depósitos a 12 y 18 meses, que ofrecen una rentabilidad de entre el 3,50% y el 1,00% TAE en base a que el cliente no reduzca sus posiciones medias en el banco. En su Depósito BBVA UNO Online a un año incrementa la rentabilidad entre el 3,75% y el 2,25 según vinculación con la entidad.

Sa Nostra también compite en la captación de pasivo aumentando sus depósitos a plazo fijo a 4, 6 y 12 meses al 3,30% TAE.

Pos su parte, ING Direct sube 0,25 puntos la rentabilidad de sus Depósitos Naranja a 12 meses, que pasan a ofrecer entre un 2,25% y un 3,00% TAE según el importe invertido.

UNNIM lanza el depósito referenciado a la evolución de Telefónica y Banco Santander, que garantiza el 100% de la inversión a 18 meses y puede llegar a remunerar al 5,20% TAE.

Préstamos
Oficinadirecta.com aumenta el coste de su préstamo personal a 10 años, cuyo tipo de interés pasa a ser de 6,50 % el primera año y de euribor + 4,5 puntos el resto del periodo. También incrementa el tipo de interés de su Préstamo Automóvil, al 6,25% el primera año y a euribor + 4,25 los 7 siguientes años.

Empezamos la semana con una tendencia que creemos se prologará durante todo o buena parte del 2011: malas noticias para los que quieran acceder a financiación hipotecaria y alegrías para los ahorradores más conservadores.

Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) ha encarecido el precio de de su catálogo de hipotecas para residentes.

La Hipoteca Cambio de Casa y la Hipoteca Fácil han sufrido un incremento de sus diferenciales en 0,30 puntos porcentuales para sus dos modalidades:

Hipoteca Tipo de interés anterior Tipo de interés actual
Hipoteca Fàcil (Euribor) – Euribor + 0,90 – Euribor + 1,20
Hipoteca Fàcil (IRPH) – IRPH – 0,10 – IRPH + 0,20
Hipoteca Cambio de Casa (Euribor) – Euribor + 1,00 – Euribor + 1,30
Hipoteca Cambio de Casa (IRPH) – IRPH + 0,00 – IRPH + 0,30

Estas hipotecas permiten una financiación de hasta 40 años con una comisión de apertura del 1%. El importe financiado es del 100% del valor de la vivienda para la Hipoteca Fácil y de hasta el 75% de tasación para las Hipoteca de Cambio de Casa.

Su hipoteca para no residentes, la Hipoteca Sun Mortgage, no ha visto incrementar su tipo de interés.

Todas sus hipotecas ofrecen un tipo de interés inicial a tipo fijo del 4% durante 7 años, pero a partir del miércoles el plazo inicial será reducido a 3 años máximo.

La disminución del periodo inicial es consecuencia de la potencial subida que sufrirá la evolución del euribor durante los próximos años, y el aumento del diferencial al mayor coste de obtener dinero por parte de las entidades financieras.

Una pregunta que muchas personas se hacen antes de buscar una hipoteca es:

¿a tipo fijo o a tipo variable?

Para poder ayudar a nuestros usuarios a buscar cual de es la mejor opción, hemos realizado una comparativa de la mejor hipoteca a tipo fijo y la mejor hipoteca a tipo variable (con una vinculación habitual) a 20 años para ver con cual se pagaría más.

Las hipotecas usadas son las siguientes:

Hipoteca Tipo de interés inicial Interés del resto de periodos Plazo
Hipoteca Tipo Fijo
Caja de Ingenieros 5,20 % 20 años
On Hipoteca Plus
Caixa Galicia 2,29 % (1 año) Euribor + 0,48 20 años

Los datos para poder realizar la hipoteca son:

Importe solicitado Vida del préstamo Euribor en la revisión
200.000 € 20 años 3,156

Primero elaboramos el cuadro de amortización de la Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros, para conocer la cuota mensual que se pagará.

Al tratarse de un préstamo hipotecario cuyo interés es fijo, la cuota hipotecaria es siempre la misma; así que conocemos desde un principio lo que pagaremos año tras año.

La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros tiene un interés fijo de 5,20%, por lo tanto, la cuota mensual es de 1.342,11 euros durante todo el préstamo:

A continuación vamos a calcular la cuota hipotecaria que se pagará durante el primer año con la On Hipoteca Plus de Novacaixagalicia.

El primer año tiene un tipo fijo de 2,29% de forma que la cuota mensual equivale a 1.099,21 euros:

Al tratarse de una hipoteca variable cada año (o cada semestre según lo acordado con el banco) se revisará el tipo de interés y se modificará en función de la evolución del euribor (o del índice de referencia que se contrató).

En el caso práctico suponemos que el euribor en el momento de la revisión equivale a la media aritmética de la evolución del euribor histórica (3,156%). El tipo de interés del segundo año será del 3,636% (3,156 + 0,48).

La cuota hipotecaria para el segundo año será de 1.170,54 euros:

En el caso de la hipoteca a tipo fijo la cuota que pagamos es 171,57 euros más cara que la hipoteca variable calculada con la media del euribor hipotecario.

Ahora veamos lo que acabamos pagando si solicitamos una hipoteca de 200.000 euros en ambos casos:

Con el tipo fijo pagamos 20 años una cuota de 1.342,11 cada mes, con lo que al final del préstamo hipotecario habremos pagado 322.106,4 euros. Nada menos que 122.106,4 euros de intereses.
Con la On Hipoteca Plus de Novacaixagalicia, bajo el supuesto de que el euribor a partir del segundo año se comporta igual que la media histórica (3,156%), acabaremos pagando:
Primer año: 13.190,52 euros.
Del segundo al año 20: 266.883,12 euros.
El total pagado asciende a 280.073,64 euros; un total de 80.073,64 euros de intereses.
Hipotecas Cuota mensual Importe total pagado Total de intereses pagados
Hipoteca Tipo Fijo 1.342,11 € 322.106,4 € 122.106,40 €
On Hipoteca Plus 1.170,54 € 280.073,64 € 80.073,64 €
DIFERENCIA 171,57 € 42.032,76 € 42.032,76 €

Por tanto si elegimos la hipoteca variable en lugar de la fija, nos ahorramos 42.032,76 euros en intereses (siendo puristas, el efecto se debe atenuar en base a la inflación de cada año).

Hipoteca fija vs hipoteca variable
Las hipotecas a tipo fijo son ventajosas por su estabilidad, pagas todos los meses de la vida del préstamo hipotecario la misma cuota. Pero como hemos visto, esta estabilidad se paga con un precio más elevado.

Con un interés a tipo fijo no nos beneficiamos de las bajadas del euribor, en cambio, ganamos cuando hay incrementos del euribor por encima de un determinado valor.

Sin embargo, al hacer el calculo con la media histórica del euribor, podemos ver como a pesar de todo sigue siendo más rentable contratar una hipoteca a tipo variable.

El tipo fijo más barato es del 5,20% mientras que la media del euribor más el diferencial de la hipoteca variable más barata es del 3,636%, diferencia a favor de la varibale que determina nuestras conclusiones.

Si cogemos la idea de algunos expertos de como evolucionará el euribor que opinan que lo mejor es calcular la hipoteca cogiendo como valor del euribor un 3,50% sigue siendo la mejor alternativa las hipotecas con tipos referenciados al euribor hipotecario (con un 3,98% =3,50+0,48) que los tipos fijos establecido por la entidad bancaria.

Seguridad y rentabilidad son un binomio de correlación claramente negativa: si queremos saber lo que pagaremos durante toda la vida de la hipoteca nos tenemos que arriesgar a una potencial pérdida de dinero vía intereses. Eso si, dormiremos más tranquilos si hay movimientos del euribor al alza por encima de su media histórica.

En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo“, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:

Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo.
Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial.
Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos. En la escritura también suele estipularse un tope a la subida del tipo de interés aplicable o “cláusula techo“.

Dos sentencias diferentes obligan a varias entidades financieras a eliminar las cláusulas de suelo de sus escrituras de préstamo hipotecario:

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla a finales de septiembre de 2010, obligando al BBVA, Caixa Galicia y Cajamar a eliminar las cláusulas de suelo y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivos contratos de préstamo hipotecario.
El Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011 obliga a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro.
No se trata de que marcar un tope a la subida del euribor aplicable (techo) y a la bajada (suelo) sea ilegal, lo abusivo se refiere a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario.

La Justicia, en primera instancia, no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 4%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos casos) y techos estadísticamente muy improbables (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Imaginemos que nos has revisado hoy la hipoteca con el euribor de marzo, que se ha situado en el 1,924%. Nuestra deuda pendiente es de 200.000 euros y nos quedan 30 años a euribor+0,5 para amortizar la deuda.

En la escritura de nuestro hipoteca resulta que tenemos un suelo del 4% y un techo del 12%. El interés de revisión sin la cláusula de suelo sería del 2,424%. Con el suelo nos aplican, nada más y nada menos, un 4%.

En lugar de pagar una cuota de la hipoteca de 782 euros, el banco nos cobrará 954. Esta letra pequeña de la hipoteca nos cuesta 172 euros mensuales, 2.064 euros al año. Y nos quedarán 29 años más de convivir con este incómodo inquilino.

¿Pueden los clientes cuyas escrituras de préstamos hipotecario incluyen esta cláusula ir a reclamar a sus bancos que las dejen sin efecto?
La respuesta, desgraciadamente, es negativa. Hasta que las entidades lleguen al Tribunal Supremo litigando y éste resuelva, no podremos exigir la eliminación de esta cláusula de todas las hipotecas en España.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio posible para el cliente.

Por el momento, negociar con el director de la sucursal para intentar que la entidad financiera nos quite la cláusula de suelo “por las buenas” o contratar los servicios de un abogado para que haga lleve esta negociación esperar. O bien esperar pacientemente a lo que diga el Tribunal Supremo.

Imagen | Nicolas Mamberti

El euribor ha marcado una nueva escalada el pasado mes de marzo situándose en el 1,924% y encareciendo de nuevo las cuotas de las hipotecas.

Frente a este hecho, bancos y cajas han respondido estas últimas semanas subiendo el tipo de interés fijo que aplican durante los primeros periodos de sus hipotecas. Algunos de estos ejemplos son:

Caja Inmaculada, que ha incrementado el tipo inicial de su Hipoteca Tarifa Plana desde el 0,60% hasta el 0,84%.
IberCaja ha subido el tipo inicial de la Hipoteca Bonificada Superplus. Con el cambio ha pasado del 5,10% hasta el 5,30% para los préstamos hipotecarios que financian hasta el 80% del valor de tasación y del 5,75% al 6% para los que superan este porcentaje.
Barclays ha subido el tipo de interés fijo de los tres primeros años de la Hipoteca Tranquilidad 3.
En estas situaciones, otra de las acciones a emprender sería también reducir los diferenciales sobre el euribor. Pero con los elevados niveles de morosidad y los problemas de liquidez en el mercado, la banca los ha subido y ha puesto fin a sus mejores apuestas hipotecarias eliminándolas del mercado.

Las tres hipotecas que se han despedido más recientemente son:

La Hipoteca TOP de Bancopopular-e al euribor+0,30%.
La Hipoteca SI de Novanca con un competitivo euribor+0,40%.
La Hipoteca Ligera de Caja Sur al euribor+0,45%.
Sumando todas las modificaciones, nos situamos en el mes de abril con un ránking de las mejores hipotecas del mercado que tiene ING Direct, Caixa Galicia, Unoe y ActivoBank encabezando la lista con diferenciales entre el 0,48% y 0,59%.