Los Bancos y Cajas

Los precios de la vivienda caerán un 7% adicional es te año y no será hasta 2013 cuando comiencen a recuperarse, según Bankinter. La expectativa de subida de los tipos de interés por parte del BCE, el elevado stock de vivienda tanto nueva como usada y la cartera de adjudicados de las entidades financieras serán los responsables de este nuevo descenso de los precios de los inmuebles.

Los precios medios de la vivienda en España, que alcanzaron 2.104 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2008, han caído un 13,1% desde ese nivel máximo. Sin embargo, en Bankinter creen que el cambio de perspectiva del BCE en cuanto a la fijación de tipos de interés justifica una revisión adicional del ajuste en precios.

A su entender, el ciclo de subidas iniciado por la autoridad monetaria europea llevará las tasas al rango de 1,50%-1,75% a finales de este año, algo que ya ha sido descontado en parte por el mercado con un incremento del euribor desde el 1,22% hasta el 2,04% en los últimos doce meses. Esto, aseguran los expertos del banco, constituye un importante factor de presión a la baja sobre los precios inmobiliarios, ya que puede dificultar el acceso de las familias al crédito hipotecario, que permanece estancado.

Por otro lado, el encarecimiento de la cuota hipotecaria media puede elevar el nivel de esfuerzo financiero para la adquisición de vivienda, que ya se sitúa en 6,6 años de renta bruta disponible del hogar para cubrir el precio de adquisición.

Además, a diferencia de otros países, en España el 85% de las viviendas son en propiedad, otro factor que ha motivado que la recuperación de los precios sea lenta, porque los propietarios se niegan a vender por debajo de un precio aceptable y los compradores esperan una oportunidad mejor en el ciclo de caídas.

“Estimamos un ajuste adicional en los precios de la vivienda, que en nuestra opinión descenderán un 7% desde los niveles actuales, alcanzando su mínimo a mediados de 2012. Esta caída de los precios situaría el ajuste total de precios en un 20% desde los niveles máximos”.

En su opinión, los precios seguirán cayendo en un rango de -1,0%/-1,5% en tasa trimestral hasta finales de 2012, lo que ubicaría el final del ciclo de descensos anuales casi cinco años después de iniciarse las caídas, “un plazo razonable considerando que el tiempo medio de cuatro años de caídas hasta alcanzar la recuperación después de recesiones anteriores, se puede alargar debido a la virulencia de esta crisis”.

Por lo tanto, piensan que la recuperación de la economía y el empleo a finales del próximo año relanzarán la demanda de vivienda. Ello, junto a la normalización de las condiciones de acceso al crédito, les lleva a situar la estabilización de los precios de la vivienda a finales de 2012, y los primeros incrementos en 2013.

STOCK Y DEMANDA

Bankinter comenta en su informe sobre el mercado inmobiliario residencial en España que la cartera de activos adjudicados de las entidades tendrá más influencia sobre el ritmo de absorción del stock que sobre los precios de la vivienda, porque las entidades ya han provisionado la pérdida de valor de esos activos y no tienen incentivos para vender con mayores descuentos.

El stock de vivienda en España, que el banco sitúa en torno a 900.000 viviendas, se ha reducido por primera vez en los últimos seis años. “A pesar de este cambio de tendencia, la actividad de promoción inmobiliaria continúa su travesía en el desierto y el ritmo de absorción del stock será lento hasta el último trimestre de 2012. A partir de ese período, estimamos un crecimiento de la economía española superior al 2% que permitirá la creación de empleo y una recuperación de la demanda hasta las 360.000 viviendas anuales nuevas”.

De acuerdo a sus cálculos, la actividad constructora se mantendrá en niveles mínimos en 2011 y 2012, hasta situarse en el entorno de las 150.000 viviendas terminadas, concluyendo el ajuste de oferta que ya anticipa la notable caída en el número de nuevos visados de obra y viviendas iniciadas.

Sin embargo, la recuperación de la demanda estructural, que tendrá lugar a partir del año 2013, provocará una normalización del mercado, que en Bankinter sitúan a finales del año 2014. “En los meses anteriores el stock se habrá reducido prácticamente al 50% de los niveles actuales, lo que podría ser interpretado por el mercado como un cambio de tendencia muy relevante que significara el pistoletazo de salida a la actividad promotora a principios del año 2014”.