Los Bancos y Cajas

El mes de marzo hemos recibido una gran variedad preguntas sobre hipotecas en el Foro de hipotecas llamado preguntas y respuestas.

Para facilitar a nuestros usuarios la información sobre temas hipotecarios vamos a redactar las preguntas más frecuentes con las respectivas respuestas de expertos independientes y usuarios.

Cancelación anticipada de un préstamo hipotecario

Pregunta: ¿Qué costes tiene la cancelación anticipada? ¿sólo la comisión de cancelación? ¿algo de notario, registro,…? Estoy valorando cancelar el préstamo que tengo, es una hipoteca de 60.000€ y tengo 25.000 euros pendientes. Gracias.

Respuesta: Buenas Tardes; normalmente tiene el 0,50% del capital pendiente, pero para ser mas exacto debe leer la escritura de hipoteca que lo refleja con toda seguridad. En cuanto a los gastos, debe pagar el documento notarial y registro de propiedad, las cancelaciones están exentas de impuestos aproximadamente unos 500 euros. Un saludo. Experto: Antonio García Guerrero.

Tasación y clausula de suelo

P: Sobre la hipoteca de mi vivienda tuve que hacer una novación hace dos años. La primera hipoteca que me concedieron fue de 123.000 euros sobre una tasación de la vivienda de 146.500€ esto fue en el año 2007. En 2009 tuve que hacer una novación y ampliación de la hipoteca, vamos en plena crisis, de 149.500€ y por alguna razón que desconozco no encuentro la tasación de la vivienda para hacer esa operación, no se si no hacia falta, cosa que me extraña. La cuestión es que si hace dos años esa tasación existiera y fuera por lo menos del importe de la hipoteca, ¿a día de hoy puedo pedir una tasación de mi vivienda que no varíe mucho de la última? La necesito igual o mas alta para poder cambiarme de banco porque el mio no me quiere cancelar la burrada de clausula suelo que tengo (un 5%) y si consigo la tasación buena me podría cambiar de banco y mejorar las condiciones, sino adiós casa, con mis hijos a la calle. Gracias por la respuesta de antemano.

R: Las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses, pasado este tiempo ya no son válidas. Normalmente es el banco quien las guarda dentro del expediente de la hipoteca. Te recomiendo que realices primero una pre-tasación por si no te diera el importe, en general son gratuitas o las puedes solicitar vía online en cualquier página de entidades tasadoras como: tinsa, sociedad de tasaciones, euroval, etc.
Es difícil que te salga más alta que en el año 2009 ya que por general los precios del mercado han bajado en general en todos los sitios a no ser que hayas realizado mejoras en el inmueble o cambios importantes. Saludos. Experta: Gemma Garzón.

Hipotecas para no residentes en bancos y cajas españoles

P: ¿Dan los bancos españoles hipotecas para no residentes? ¿Qué bancos? ¿Tienen en Bankimia esta información?

R: Tenemos un comparador de hipotecas para no-residentes en el que se pueden consultar las mejores ofertas de este tipo de hipotecas. También en inglés tenemos las non-resident mortgages. Experto: Pau A. Monserrat.

Hipoteca puente

P: ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la hipoteca puente? ¿Qué entidades la ofrecen?

R: La ventaja principal es que en el caso de que vayas a cambiar de vivienda, necesites financiación, y no quieras vender precipitadamente tu vivienda actual, te facilita mucho las cosas porque te da toda la financiación necesaria para la nueva casa, sin tener que vender la actual, con una hipoteca sobre las dos viviendas.
Actualmente prácticamente no la ofrece ninguna entidad sólo las que te mostramos en el comparador en hipoteca puente. Usuario: fernando.

P: Estoy vendiendo mi vivienda, para comprar una nueva con un precio de compra de 260.000 euros. Me financian el 80% de la nueva casa. La deuda de la casa antigua es de 44.000 euros ¿Qué es mejor para obtener ese 20% que me falta?

1. Hipotecar mi antigua casa por ese 20%.
2. Pedir un préstamo puente hasta que logre vender.

R: Depende de si puedes asumir dos cuotas, una cuota con carencia sobre dos viviendas o una cuota especial de la hipoteca puente. Experto: Pau A. Monserrat.

R: Hola, para mi la mejor opción es conseguir que té financien el 100% de la compra y para rebajar la cuota pactar una carencia (a poder ser total) hasta que vendas para ajustar lo máximo la cuota y cuando hayas vendido amortizar, pactando también de antemano que el coste de la amortización parcial sea 0, también existe en el mercado un producto hipotecario ideal para estos casos. Experta: Gloria Escude Mestre.

Un hijo puede subrogar la hipoteca de la vivienda de sus padres

P: Los hijos quieren subrogarse la hipoteca de sus padres que se acaban de jubilar, ¿pueden subrogar la hipoteca de sus padres?

R: El caso que comentas efectivamente es posible: se trata de proponer al banco una subrogación de parte deudora. Entiendo que el banco no tendrá objeción a la operación si los hijos son solventes. Lo que pasa es que hay que tener cuidado con Hacienda, ya que esta operación les puede hacer saltar las alarmas. ¿Cuál es la razón de ésta? Experto: Pau A. Monserrat.

Después de la subasta pueden ir contra más bienes

P: La CAM ha subastado un piso y se ha quedado con él, pero me reclama intereses monstruosos. Antes lo habían tasado en 100.000 euros y yo pedí 64.000 euros. Ahora la deuda asciende a  (con intereses) 97.000 euros, pero parece que me piden los intereses de 32.000 euros por separado. ¿Pueden ir contra mi otra casa o deben ofrecerme otras posibilidades de pago pago diferidas (en cuotas) si no se satisfacen con el piso que han subastado?

R: Pueden ir contra la otra vivienda que usted tiene. Con la subasta no se ha cubierto el total de la deuda y cabe esa posibilidad. No tienen obligación a ofrecerle otra forma de pago. Un saludo. Experto: Antonio García Guerrero.

R.: Por desgracia la entidad se puede adjudicar su vivienda por el 50% de lo tasado (si no hay subasteros) y seguir reclamando la deuda con todos sus bienes presentes y futuros. Al menos si no hay un cambio legislativo.
Lamento su situación. Experto: Pau A. Monserrat.

Suelo y techo

P: Buenos días, me han pasado la oferta vinculante de una subrogración hipotecaria, mas o menos reflejan lo acordado, lo que no hacen referencia al suelo ni al techo. El acuerdo fue sin suelo. ¿Debería aparecer en algún apartado esta cláusula? Gracias, saludos.

R: Efectivamente si hay suelo debe aparecer. Si no aparece es que no hay suelo, pero te recomiendo asegurarte en notaria pidiéndoselo al notario cuando lea la escritura. Experto: Pau A. Monserrat.

P: Buenas, entre las siguientes hipotecas:

• Hipoteca euribor+0,25, suelo de 2,5% y techo de 12%.
• Hipoteca euribor+0,49 sin suelo ni techo.

¿Qué elegiríais? Ambas tienen requisitos similares.¿Qué opináis? Gracias

R: Buenos días, a día de hoy el euribor hipotecario está al 2% eso quiere decir que a esta fecha la primera hipoteca quedaría al 2,25% siendo su suelo el 2,50% con lo que te aplicarían 2,5%. Por esa regla de tres para el otro ejemplo estaríamos en 2,49%. Es decir, a fecha de hoy prácticamente igual.

Sin embargo si el euribor fuera 2,5% tendrías para el caso del suelo, 2.75% y para la hipoteca sin suelo 3%. Con la tendencia del euribor parece más razonable la hipoteca del suelo y esperar a que lo declaren ilegal. Un saludo. Experto: Alfredo Pérez.

R: Elegir una hipoteca es una decisión que deberías tomar tu, una vez tienes todas las condiciones delante. Ambas hipotecas tienen sus pros y contras (suelo y productos adicionales).

Lo que si te aconsejo es que mires también la de Caixa Galicia en nuestro portal que tenemos condiciones especiales  a Euribor + 0,48. Experto: Pau A. Monserrat.

¿Podría por problemas familiares dejar de pagar la hipoteca dos meses?

P: ¿Se podría aplazar dos recibos de la hipoteca, alargando dos meses al final?

R: Hay algunas entidades que si lo han permitido en el contrato de escritura de hipoteca, pero si no está contemplado, y tiene esa necesidad lo mejor es que hable con su entidad para poder adoptar una solución que no le haga incurrir en mora.
Un saludo. Experto: Antonio García Guerrero.

R: Como bien dice Antonio García no debe dejar de pagar unilateralmente ni un mes. Hable con su director para buscar soluciones, que las hay. Experto: Pau A. Monserrat.

R: Me sumo a las afirmaciones anteriores. Trata de no dejar nada impagado. En todo caso háblalo con el Director de tu banco. Un saludo. Experto: Alfredo Pérez.

¿Se pueden denunciar intereses muy elevados?

P: Me timaron, una hipoteca bonificada con 6,25% de suelo durante 4 años y después 3,95% ¿Por riesgo? De 140.000 euros ahora a 5,45% pago 720€. Que alguien me ayude, no se que hacer ni a quien acudir.

R: Si realmente considera que le engañaron le recomiendo acudir a un abogado especializado en el tema. En nuestro panel de experto hay algunos que pueden ayudarle.

Por otra parte, siempre tiene la opción de subrogarse a una entidad que le ofrezca mejores condiciones. experto: Pau A. Monserrat.

R: Tendrías que intentar subrogar la hipoteca, o cancelar ésta y constituir otra, para bajar el tipo de interés y pagar una cuota y un interés acorde. Realmente, y por desgracia, no se si es denunciable, por que cuando constituisteis la hipoteca los intereses estaban muy altos, y las entidades se aprovechan de esa circunstancia, para poner suelos, vendiendo estabilidad en la cuota. Experto: Ricardo Gulias.

Siempre que las condiciones de la hipoteca sean muy desfavorable si la situación finaniciera familiar es correcta es mejor buscar una subrogación para que como mínimo tu entidad te haga una contraoferta que iguale las condiciones de la subrogación. Pero mucho cuidad que el plazo no están obligados a cambiarlo y que pueden ofrecer el tipo base, hay que buscar la hipoteca con el tipo base más bajo.

¿Me pueden decir que es un Swap y porque no puedo subrogarme?

R: Me dice el banco que tengo que pagarle por subrogarme mucho dinero porque tengo un Swap.

R: Técnicamente un swap es un derivado financiero.

Un swap de tipo de interés  es en un acuerdo entre dos partes para intercambiar diversas cantidades de dinero en diferentes fechas del futuro. Estas cantidades se determinan mediante una fórmula que debe ser igual a la diferencia entre los flujos de caja generados por dos operaciones financieras diferentes. Concretando aún más e intentando simplificar, con un swap se intercambian tipos fijos y tipos variables.
El cliente paga un tipo fijo y el banco asume el tipo variable.
Si el tipo fijo es del 5% y la hipoteca se revisa a euribor+1 resultando un 2,7%, esta diferencia la paga el cliente. Ha leído bien, en caso de que el euribor baje, perdemos dinero.Las sentencias que se están dando en el caso de swaps tiene que ver no con que comercializar este derivado esté prohibido (de hecho es todo lo contrario, la ley obliga a ofrecerlo al cliente para protegerlo de las subidas de tipos), sino en que se han vendido masivamente como seguros (no se ha explicado al cliente el producto y sus consecuencias) y además en un momento de euribor en máximos (a sabiendas de que iban a bajar y el cliente perdería).

Los Swaps no son seguros de tipo de interés. Y si queremos subrogarnos debemos pagar por cancelarlo, ya que es un producto independiente de la hipoteca. Experto: Pau A. Monserrat.

R: Ya te ha dado Pau una buena explicación del funcionamiento de los swap o permutas financieras. Estos contratos son más que discutibles en buena parte de los casos por defectos de información y por tener un resultado lesivo y desproporcionado para el usuario. Si inicias la subrogación tu banco no podrá impedirla por el hecho de tener un contrato de swap. Experto: Francisco López.

¿Préstamo o rehipoteca?

P: Pues mi pregunta sería, si pudiera rehipotecar o pedir un préstamo por valor de 26.000€… La cuestión es que me quieren embargar por esa cantidad cuando yo no me niego a pagar, tengo 1 casa de 3 dormitorios, 2 pisos de 2 y 3 habitaciones, una nave de 100mt2, un corral de 150mt2, un local de 70mt2 y un local cafetería de 100mt2. Todo está alquilado y voy pagando todo lo correspondiente… Quisiera saber si ustedes me pueden proponer alguna salida que nos beneficie a ambos. GRACIAS.

R: Te recomiendo nuestro apartado de reunificación de deudas, y si hay viabilidad en tu rehipoteca un colaborador de Bankimia experto en este tipo de operaciones se pondrá en contacto contigo. Experto: Pau A. Monserrat.

R: La alternativa pasa por regularizar las posiciones vencidas con una mejora de garantía eficaz, a poder ser hipoteca sobre inmueble libre de cargas. Adicionalmente puede presentar su plan financiero de forma que además pueda intentar negociar la concesión de un colchón de liquidez extra dentro de esta hipoteca para que mejore su viabilidad a corto y medio plazo. Si tiene que ir a 2ª hipoteca lo mejor sería que no exceda de los LTV que utilizan los bancos en la actualidad (80% en viviendas, algunos menos si no es vivienda habitual y 60% naves y locales). Al banco le interesa una mejora de garantías a la vez que saca las operaciones de mora, pero tenga en cuenta que si son posiciones vencidas de préstamos en garantía real ya se complica todo pues la garantía exigida pudiera ser otra, de haberla.